این جرم نیز دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی است:
بند اول: رکن قانونی
ماده ۴۵ مسبوق الاشاره قانون ثبت، رکن قانونی این جرم را تشکیل میدهد.
بند دوم: رکن مادی
رکن مادی این جرم مرکب بوده، دارای اجزایی به شرح ذیل است:
۱ – صدور حکم از طرف مرجع ذی صلاح قضایی بابت قیمت ملک و اجور و خسارات ملک مورد دعوی علیه مستدعی ثبت. به تعبیر دیگر محکومیت مستدعی ثبت در دعوای مطروحه قائم مقام قانونی متوفی یا مجنون و محجور طرف دعوی علیه وی[۷۸].
هرچند در ماده مذکور ذکر محکومیت از طرف محکمه حقوق شده است؛ لیکن با توجه به سیستم قضایی کنونی حاکم بر کشورباید گفت منظور از محکمه حقوق، هر یک از محاکم عمومی دادگستری است.
نکته دیگری که می‌تواند در اینجا مورد بحث قرار گیرد، این که مسأله منظور از محکومیت عنوان شده در ماده ۴۵ قانون ثبت، محکومیت قطعی است یا خیر؟ به نظر میرسد با توجه به قسمت اخیر ماده یاد شده یعنی: «در موقع اجرای حکم مفلس باشد»، محکومیت قطعی مدنظر قانون‌گذار است.
۲ – مستدعی ثبت «محکومٌ علیه» محکومٌ به (یعنی ملک مورد دعوی) را قبلاً به دیگری انتقال داده باشد. کلمه «انتقال» اطلاق دارد و شامل هر نوع انتقالی که در قالب هر یک از عقود معینه و غیر معینه بگنجد، می‌شود.
۳ – شخص در موقع اجرای حکم محکومیت، مفلس باشد. دو مطلب درباره این جزء قابل بررسی است. یکی مسأله زمان است که زمان مد نظر قانون‌گذار زمان اجرای حکم محکومیت است و لاغیر و دیگری کلمه «مفلس» است.
در اصطلاح حقوقی، مفلس «به کسی گفته می‌شود که اموال و مطالبات او کمتر از دیون او باشد[۷۹]» شخص مفلس، محجور شناخته می‌شود و از تصرف در اموال و حقوق مالی خود، ممنوع است.
۴ – «افلاس» باید صوری و تصنعی و فی الواقع برای فرار از ادای حق طرف «محکومٌ له» باشد.[۸۰] به تعبیر دیگر شخص با اراده و خواست قلبی و تعمداً خود را مفلس و بیچیز وانمود سازد؛ در صورتی که در عالم واقع چنین وضعیتی حقیقت نداشته باشد. فایده و آثار علمی چنین گفتاری اینجا هویدا می‌شود که مفلس واقعی وحقیقی، مطابق موازین قانونی وشرعی [۸۱]فاقدمسئولیت حقوقی بوده ودرموردماده۴۵ قانون ثبت نیز فاقد مسئولیت جزایی است. نکته دیگری که در اینجا تذکر آن ضروری می‌کند این است که محکمه رسیدگی کننده باید احراز کند که شخص برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس، قلمداد نموده است.
۵ – شخص مرتکب باید فعل مثبت مادی انجام دهد[۸۲]. به تعبیر دیگر با ترک فعل رکن مادی این جرم محقق نمی‌گردد، بلکه بایستی الزاماًً و لابد عمل مثبت مادی از ناحیه مرتکب در عالم واقع سرزند. این عمل همان طور که گفته شد باید به صورت متقلبانه و خلاف واقع باشد. این جزء، مهمترین جزء رکن مادی جرم موضوع ماده ۴۵ قانون ثبت است.
بند سوم: رکن معنوی
جرم مندرج در ماده ۴۵ قانون ثبت، جرمی عمدی است که علاوه بر سوء نیت عام، به سوء نیت خاص نیز احتیاج دارد. با این توضیح که شخص باید بداند که مفلس قلمداد نمودن در چنین موردی نامشروع و خلاف قانون است (سوء نیت عام) و هدفش از دست یازیدن به چنین عمل خلاف قانون و نامشروعی فرار از ادای حق محکومٌ له و در نهایت تضییع حق مشارالیه باشد. (سوء نیت خاص[۸۳]).
نکته مهم تکمیلی که درباره جرم مندرج در ماده ۴۵ قانون ثبت باید اظهار داشت این است که جرم مذکور از جمله جرائم خصوصی و قابل گذشت است، زیرا مطابق قسمت اخیر ماده مارالبیان «تعقیب جزایی در این مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است و با استرداد شکایت تعقیب موقوف می‌شود.»
گفتاردوم: امتناع سردفتر یا دفتریار کفیل معذور ازخدمت ازتحویل مدارک به مرجع ذیصلاح
مطابق ماده ۲۶ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، «در مواردی که سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه، طبق حکم دادگاه انتظامی به انفصال دایم یا سلب صلاحیت محکوم و یا مستعفی یا بازنشسته می شود و بالنتیجه دفترخانه تعطیل می گردد، مسئول دفترخانه باید بلافاصله اقدام به تحویل کلیه دفاتر و اسناد و اوراق مربوط به دفترخانه بنماید و نیز کلیه وجوه و اوراق بهادار که به هر عنوان به او سپرده شده، طبق دستور ثبت محل به دفتریار دفترخانه یا به دفترخانهای که تعیین می شود، حسب مورد تحویل دهد و در صورت امتناع به ۶ ماه الی یک سال حبس جنحهای محکوم خواهد شد. و همین حکم در مورد سردفتر یا دفتریاری که به علت بیماری یا حادثه، قدرت لازم را برای انجام وظیفه ـ به تشخیص پزشک و تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ـ از دست داده باشد، در صورت امتناع نیز جاری است.»
دفترخانه اسناد رسمی، واحد وابسته به قوه قضاییه است و برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی، طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل می شود. سازمان و وظایف دفترخانه، تابع قوانین و نظامات راجع به آن است[۸۴]. اداره امور دفترخانه اسناد رسمی نیز به عهده شخصی است که با رعایت مقررات این قانون، بنا به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با جلب نظر مشورتی کانون سردفتران و در مراکزی که کانون سردفتران تأسیس نشده با نظر مشورتی رییس حوزه قضایی به موجب ابلاغ رییس سازمان ثبت اسناد و املاک که معاونت قوه قضاییه را عهدهدار می باشد، منصوب و «سردفتر» نامیده می شود[۸۵].
دفتریار اول، سمت معاونت دفترخانه و نمایندگی سازمان ثبت را دارا است و به پیشنهاد سردفتر و به موجب ابلاغ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برابر مقررات قانون دفاتر اسناد رسمی منصوب می شود.[۸۶]
مطابق تبصره ماده ۷ قانون دفاتر اسناد رسمی، «کفیل دفترخانه باید واجد همان شرایط باشد که برای سردفتر مقرر است» و «سردفتر مسئول کلیه امور دفترخانه است و دفتریار اول مسئول اموری است که به موجب مقررات به عهده او محول شده و یا از طرف سردفتر در حدود مقررات انجام آن امور به او ارجاع می شود. در مورد اخیر، سردفتر و دفتریار، مسئولیت مشترک خواهند داشت. در هر مورد که بر اساس مقررات این قانون دفتریار، به جای سردفتر انجام وظیفه میکندمسئولیت دفتریار همان مسئولیت سردفتر است و همین حکم در مورد سردفتری که کفالت دفترخانه دیگری را به عهده دارد، نسبت به امور کفالت جاری خواهد بود[۸۷].
طبق ماده ۱۳ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴؛ «در موارد مرخصی ومعذوریت و تعلیق و انفصال موقت سردفتر، کفیل دفترخانه از بین دفتریاران واجد شرایط سردفتری و یا سردفتران همان حوزه ثبتی توسط ثبت منطقه تعیین می گردد..» و مطابق بندهای ۵، ۶ و ۷ ماده شش قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، دفتریاران زیر واجد شرایط سردفتریاند:
۱- دفتریارانی که دارای گواهی قبولی امتحان مخصوص سردفتری و دفتریاری موضوع شق سوم ماده ۱۰ قانون دفاتر اسناد رسمی، مصوب ۱۳۱۶ باشند، به شرط داشتن پنج سال سابقه دفتریاری.
