شایان ذکر است که خرابی ممکن است شامل تمام بنا شود، در پرونده خاصی دو ساختمان مجزا از هم که به وسیله دیوار مشترک به هم مرتبط بوده اند، به طور کامل فروریخته اند، بررسی ها نشان داده که حادثه در اثر فقدان حفاظت یکی از دو بنا به وجود آمده است بدین توضیح که تیرهای یکی از ساختمان ها در وضعیت نامناسبی قرار داشته اند و فروریزی یکی از ساختمان ها، موجب شده است تا ساختمان دیگر نیز در اثر کشش حاصل از ویرانی بنا اولی فروریزد. با این حال فروریزی ساختمان معمولاً به صورت بخشی و جزیی است چرا که معمولاً فقط بخشی از آن دچار خرابی می‌گردد و لزوماًً خرابی، ناشی از بخش منقول یا غیرمنقولی است که به بخش غیرمنقول متصل شده اند. شایان ذکر است، در صورتی که اجزایی از ساختمان قبلاً فروریخته و همان مصالح دوباره از طبقه ای دیگر فروریخته موجب صدمه شود، موضوع تابع ماده ۱۳۸۶ قانون مدنی فرانسه است.
۲-۵-۱-مفهوم فروریزی در حقوق ایران
در حقوق ایران بحث اصلی آن است که استفاده از ماده ۳۳۳ قانون مدنی یا قانون مسئولیت مدنی تفاوتی در اثبات موضوع و سپس انشاء حکم ندارد. بنابرین موضوع استناد به این یا آن ماده نتیجه عملی خاصی ندارد، توضیح آنکه اعمال ماده ۱۳۸۲ قانون مدنی فرانسه منوط به اثبات تقصیر است ولی حکم ماده ۱۳۸۶ قانون مدنی فرانسه چنین نیست و نیازمند اثبات تقصیر، نمی باشد و طبیعی است که در چنین وضعیتی و در موارد تردید، رجوع به اصل خواهد شد که همانا حکم مقرر در ماده ۱۳۸۲ قانون مدنی فرانسه و یا در مورد مسئولیت مدنی ناشی از اشیاء، حکم بند یک ماده ۱۳۸۴ قانون مدنی فرانسه می‌باشد. اما در حقوق ایران که مبناء ماده ۳۳۳ قانون مدنی بر تقصیر است.تفسیر موسع، خرابی یا مضیق آن تفاوتی را در حکم مربوطه به جای نخواهد گذاشت بر خلاف ماده ۳۳۳ قانون مدنی ایران به عنوان یک اصل می‌تواند در صورت تحقق شرایط به همراه قانون مسئولیت مدنی مورد استفاده قرار گیرد.
۲-۵-۲-بناهای در معرض فروریزی
نگاهی به حوادث ساختمانی نشانگر آن است که متأسفانه جلوگیری از ریزش ساختمان ها، در بیشتر موارد از ذهن صاحبان املاک دور می‌باشد. به همین جهت در قانون مدنی به ویژه در ماده ۱۲۲ این قانون وضع خاصی در این مورد در نظر گرفته شده است:
«اگر دیواری متمایل به ملک غیر یا شارع و نحو آن شود که مشرف به خرابی گردد، صاحب آن اجبار می‌شود که آن را خراب کند.»
این موضوع در رویه قضایی سابق فرانسه وجود داشت که به همسایه ای که در معرض تهدید ریزش بناء همسایه است اجازه می‌داد تا با بهره گرفتن از ماده ۱۳۸۲ قانون مدنی فرانسه، تقاضای انجام مرمت بنا را از همسایه کند. بنابرین و در صورتی که مالک در دسترس نباشد و با وجود شرایط اداره مال غیر نیز می توان به عنوان اداره اموال غایب اقدام به بازسازی یا مرمت نمود. اما سوال این است که آیا صرف تهدید به خرابی ساده برای اقامه دعوی علیه مالک کافی است یا لازم است تا ریزشی صورت گرفته و منجر به خرابی گردد.
در حقوق روم قاعده ای وجود داشت که بر اساس آن همسایه ای که در معرض فروریزی بنا مجاور بود، می‌توانست مالکیت بنا در حال خرابی را به دست آورد، به شرط آنکه پیمانکار تضمینی در مورد میزان خسارت احتمالی نمی داد. بنابرین یکی از راه های مقابله با بناهای در حال تخریب، اقدام به سلب مالکیت پیمانکار و انتقال آن به همسایه تهدید شده بود، در حقوق روم، پیمانکار را در خصوص ساختمان در حال فروریزی مکلف به دادن تضمینات در مقابل خطرات احتمالی ناشی از فروریزی بنا می‌کردند و در صورت اجتناب پیمانکار، بنا در اختیار همسایه تهدید شده قرار می گرفت.
در حقوق روم بعدها سیستم دیگری جایگزین گردید که بر اساس آن و به جای سلب مالکیت پیمانکارو انتقال آن به همسایه تهدید شده به وی اجازه داده شده تا بنا معیوب را با هزینه مالک تعمیر و تجدید کند. این سیستم، حاوی ضوابط پیشگیری حمایتی بود که وعده مربوط با زیان تهدید کننده یا مرمت به هزینه مالک نامیده شد. رویه قضایی نیز در برخی موارد از آن بهره برد و بدان تأکید می کرد. ساواتیه این بحث را در خسارات آینده بحث کرده و آن را نهاد مفیدی می‌داند. در هر حال هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه، نویسندگان قانون اقدام به حذف نهادهای حقوقی مذکور نمودند و صرفاً دعوی را به هنگام ورود خسارت مجاز دانستند. دوما نویسنده ای که کارهای وی یکی از منابع نویسندگان قانون مدنی است، در این خصوص می نویسد آنچه در دیدگاه ما وجود دارد، کار ما را از مقررات حقوق روم متفاوت ساخته بدین معنا که قاعده‌ای که همسایه را در موردی که در معرض تهدید به فروریزی بنا است و به شرط عدم ارائه تضمین از سوی صاحب بنا، جایگزین وی می‌کند، را کنار زدیم و دعوی را صرفاً در موردی مورد قبول قرار می‌دهیم که خسارتی محقق شود. شایان ذکر است درخواست تعمیر و مرمت از کسی که ممکن است که اختیار چنین کاری را دارد؛ بنابرین مطالبه از ناحیه مرتهن، مستأجر و مودع و متصرف غیرمالک به نظر بعید است.[۷۹]
در ایران بند ۱۴ ماده ۵۵قانون شهرداری‌ها اصلاحی ۱۳۴۵ یکی از وظایف شهرداری ها را رفع خطر از بناهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه ها و اماکن عمومی و خصوصی و پرکردن و پوشاندن جاده‌ها و چاله های واقع در معابر و جلوگیری از گذاشتن هر نوع اشیاء در بالکن ها و ایوان های مشرف و مجاور به معابر عمومی که افتادن آن ها موجب خطر برای عابرین است و جلوگیری از ناودان ها و دودکش‌های ساختمان ها که باعث زحمت و خسارت ساکنین شهرها باشد، می‌داند.
همچنین آیین نامه حفظ جان کودکان از خطر حوض و استخر و آب انبار مصوب ۱۳۴۰ مقرر می‌دارد: که کلیه مالکان خانه های مسکونی و مهمانخانه ها و سایر اماکن که آماده برای سکونت یا پذیرفتن عموم است، مکلف اند به منظور جلوگیری از خطر افتادن کودکان در حوض یا استخر یا آب انبار و امثال آن ها اقدامات احتیاطی از قبیل کم کردن عمق حوض ها یا نصب نرده در اطراف حوض یا استخر یا پوشاندن سطح آن به وسیله پنجره آهنی و امثال آن را معمول دارند.[۸۰]
با این حال در بسیاری از مواقع، شهرداری به وظایف خود عمل نمی کند و یا انجام وظایف محوله را با حوصله خاصی معمول می‌دارد. همچنین هزینه کارهای مربوط به رفع خطر نیز بسیار بالا است. مواد قانونی برخی کشورها موضوع را به صورت شفاف و صریح بیان کرده‌اند و تهدید به فروریزی را منشاء دعوی می‌دانند. به نظر می‌رسد موضوع را با خسارت های ناشی از تفویت منفعت نیز می توان ارتباط داد؛ بدین معنی که بناء در حال فروریزی، به طور قطع مالکین مجاور را از منافع ممکن الحصول محروم خواهد کرد بدین توضیح که هر گاه بنایی در حال فروریزی باشد مالک مجاور از استفاده نمودن قسمت هایی که در معرض فروریزی است، اجتناب خواهد کرد و در عمل منافع ممکن الحصول را در این بخش‌ها از دست خواهد داد و به نوعی موضوع مشمول بند سوم از ماده ۹ قانون آیین دادرسی کیفری خواهد شد.
۲-۵-۳-دیوارهای مشترک
