پایان نامه جهت اخذ درجه کارشناسی ارشد

رشته حقوق

عنوان:

بررسی حقوق و قانون پیش فروش ساختمان

برای رعایت حریم خصوصی نام نگارنده درج نمی شود

تکه هایی از متن به عنوان نمونه :

مقدمه

الف . تعریف مسأله و سوالات تحقیق

در چند دهه اخیر، مسکن یکی از بزرگترین دغدغه های افراد جامعه بوده است. درسالهای بعد از انقلاب نظر به افزایش جمعیت طبیعتا نیاز به مسکن نیز افزایش پیدا کرد و با توجه به محدودیت و گران قیمت بودن زمین های شهری، اشخاصی که در ساخت و ساز فعالیت داشتند به ساختن آپارتمان و انبوه سازی روی آوردند. اما در ساختن چنین پروژه هایی هم سازندگان که فروشندگان آینده آن بودند نیاز به سرمایه داشتند و هم از طرف دیگر، خریداران نیز اصولا با توجه به قیمت بالای مسکن توانایی پرداخت یکجای ثمن را نداشتند و این نیاز خود سبب بوجود آمدن یک قرارداد عرفی به نام قرارداد پیش فروش آپارتمان شد که شرایط و حدود و ثغور آن قانونا مشخص نبود و حتی دادگاه ها در ابتدا در صحت چنین قراردادی تأمل می کردند و رویه قضایی ثابتی وجود نداشت، اما نظر به نیاز شدید و عرف حاکم بر این قضیه، رویه قضایی نیز به صحیح دانستن این قراردادها روی آورد. در سالهای اخیر دعاوی کثیری در این خصوص در دادگاه ها مطرح گردید که در نهایت در سال ۱۳۸۹ با نگاه به تمامی این مشکلات، قانونی به نام قانون پیش فروش ساختمان به تصویب مجلس رسید که موجب از بین رفتن عرف بر این قراردادها گردید.

ویژگی های خاص این قرارداد، سبب نوعی دخالت حقوق عمومی در حقوق خصوصی شده و قوانین امری و ابتکارات خاصی در این قانون پیش بینی شده است. این قانون اصولا در جهت حمایت از پیش خریدار است. مواردی از ابتکارات خاص این قانون به طور مثال عبارت اند از: لزوم تصریح یازده مورد در قرارداد از جمله تعیین داوران(ماده ۲)، لزوم تنظیم سند رسمی(ماده ۳) و تدریجی بودن مالکیت(ماده ۱۳).

در مورد لزوم تصریح یازده مورد در قرارداد پیش فروش ساختمان که از آنها می توان به شروط شکلی انعقاد قرارداد تعبیر کرد سؤالاتی به شرح ذیل مطرح می شود:

• ضمانت اجرای عدم قید هر یک از شرایط مندرج در ماده ۲ این قانون چیست؟
• آیا قرارداد پیش فروش ساختمان که به صورت عادی تنظیم می شود و مقررات این قانون در آن رعایت نشده نافذ است؟

ب .پیشینه تحقیق

نظر به عدم وجود پیشینه قانونی در این زمینه و جدید بودن موضوع آن، پ‍‍‍‍ژوهش خاصی در این مورد صورت نگرفته و تنها برخی از مولفان در مورد ماهیت این نوع قرارداد مطالبی گفته اند اما پیش از تصویب این قانون به صورت پراکنده نسبت به این موضوع پژوهش هایی صورت گرفته است برای مثال:

۱- «تعهدی که فروشنده نسبت به ساختن و تحویل دادن آپارتمان به گردن دارد تعهد به نتیجه است یعنی در صورتی به عهد خود وفا کرده است که نتیجه مطلوب در قرارداد را به دست آورد و گرنه مسئول عهدشکنی خویش است.»(کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۲۸۰/۱)

۲- «شرط گاه آثار حقوقی عقد را مقید می سازد و اجرای آن را به تاخیر می اندازد و گاه این آثار را منوط و معلق به وقوع حادثه خارجی می سازد قسم نخست را شروط تقییدی و قسم دوم را شروط تعلیقی می نامند.»(کاتوزیان، ۱۳۸۳: ۱۲۴/۳)

۳- «یکی از مظاهر زندگی مدرن امروز احداث واحدهای ساختمانی تجاری یا مسکونی عمدتا عمودی در قالب مجتمع و فروش اینگونه تاسیسات قبل از احداث می باشد که در ابتدا مستلزم انعقاد قراردادهایی است که از آن به قراردادهای ساخت و ساز تعبیر می شد که در نوع خود جدید و ابداعی محسوب می شود.»(حاتمی و ذاکری نیا، ۱۳۸۹: ۷۱)

۴- «بر اساس قرارداد پیش فروش آپارتمان خریدار با پرداخت بخشی از ثمن معامله به هنگام انعقاد قرارداد و انجام سایر تعهدات به هنگام اجرای قرارداد نوعی حق عینی نسبت به آپارتمان پیدا می کند.»(علیزاده، ۱۳۸۲: ۳۷)

ج. حدود پژوهش

بررسی موضوع در حقوق ایران و قانون پیش فروش ساختمان.

د. فرضیات

۱- در صورت عدم قید هر یک از شرایط مندرج در ماده ۲ حسب مورد ممکن است قرارداد باطل بوده و یا اینکه از شمول مقررات این قانون خارج شود.

۲- اگر قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت عادی تنظیم شود قرارداد صحیح بوده ولی مشمول قانون پیش فروش ساختمان نیست.

ه. روش تحقیق

در این پژوهش به شیوه مطالعه کتابخانه ای به جمع آوری اطلاعات پرداخته و سپس به تجزیه و تحلیل آنها می پردازیم از این رو روش تحقیق، توصیفی- تحلیلی با استفاده از منابع کتابخانه ای می باشد.

ی. تقسیم مطالب

در این پایان نامه در فصل اول به طور مختصر به کلیات پرداخته و در مورد تاریخچه قرارداد پیش فروش ساختمان و ماهیت این قرارداد بحث خواهیم کرد. مباحث اصلی این پایان نامه در فصل دوم و سوم بررسی می شود. در فصل دوم به شرایط ماهوی قرارداد پیش فروش می پردازیم. شرایط قرارداد پیش فروش ساختمان که همان شرایط عمومی صحت معاملات است را در چهار مبحث بررسی می کنیم، مهمترین شرط در شرایط ماهوی طریقه اعلام اراده در قرارداد پیش فروش است که ما به این پرسش پاسخ خواهیم داد که آیا قرارداد پیش فروش که به صورت سند رسمی در دفتر خانه تنظیم نیافته اصولا صحیح است؟ جواب این سوال در عمل آثار فراوانی را در زندگی اجتماعی و اقتصادی مردم به ویژه پیش خریداران به دنبال خواهد داشت که در پاسخ به آن از نظریات استادان حقوق و فتاوای مراجع تقلید در موارد مشابه استفاده می کنیم، و پس از آن به سایر شرایط ماهوی مثل موضوع معامله که در قرارداد پیش فروش ظاهرا موجود نیست می پردازیم.

در فصل دوم نیز از شرایط شکلی قرارداد پیش فروش بحث خواهیم کرد و در آن ضمن بحث از شرایط پیش و حین تنظیم قرارداد پیش فروش، به این سوال پاسخ می دهیم که قانونگذار با چه ضمانت اجرایی می تواند طرفین قرارداد پیش فروش را از از بنگاه های خرید و فروش مسکن جدا و به سوی دفاتر اسناد رسمی ترغیب و هدایت کند تا مهمترین شرط شکلی قرارداد تحقق یابد.

***ممکن است هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل و با فرمت ورد موجود است***

متن کامل را می توانید دانلود نمائید

چون فقط تکه هایی از متن پایان نامه در این صفحه درج شده (به طور نمونه)

ولی در فایل دانلودی متن کامل پایان نامه

 با فرمت ورد word که قابل ویرایش و کپی کردن می باشند

موجود است