برای رعایت حریم خصوصی نام نگارنده و استاد راهنما در سایت درج نمی شود

(در فایل دانلودی نام نویسنده و استاد راهنما موجود است)

چکیده

اصل کلی در ایران این است که هر بیگانه ای می تواند از همه ای حقوق مدنی متمع شود و در مواردی که قانون بنا بر جهت خاص استثنا ء کرده باشد ( ماده ۹۶۱ قانون مدنی ) . اجرای این اصل کلی منوط به رعایت بند ۸ اصل ۴۳ قانون اساسی است که می گوید : سلطه اقتصادی بیگانه بر اقتصاد کشور و همچنین اصل ۵۳ قانون اساسی که مقرر می دارد هر گونه قرارداد که موجب سلطه اقتصادی بیگانه بر منابع طبیعی و اقتصادی و غیره گردد ممنوع است . بیگانگان به اندازه احتیاط از حقوق خصوصی بهره مند می شوند مگر اینکه قانون برای آنها محدودیتی قائل شود . از نظر قوانین ایران بیگانه کسی است که تابعیت ایران را نداشته باشد . فلسفه اینکه دولت ها در تملک اموال غیر منقول رعایت احتیاط بیشتری را نسبت به بیگانگان انجام می دهند این است که اعطای بدون حد و قید و شرط این حق ممکن است متزمن خساراتی برای کشور باشد و منجر به مداخله دولت های خارجی در کشوری که این حوالی دارد می شود . بیگانگان فقط به موجب معاهدات اجازه دارند در ایران اموال غیر منقول را استملاک کنند اما در خصوص اتباع دولتی که با ایرانیان عهدنامه ای ندارند مشروط به شرایطی می توانند در ایران اموالک غیر مزروعی تملک کنند . برای جذب سرمایه گذاران خارجی در ایران لازم است که ایران شرایطی را محیا کند که اتباع دایم دیگر بتوانند با اطمینان بیشتری در ایران سرمایه گذاری کنند تجربه مناطق آزاد جهان مانند جبل اععلی ، امارات ، شیامین و هانیای چین نشان می دهد که در این مناطق ابتدا زیر ساخت های لازم را انجام و سپس مبادرت به ایران مناطق آزاد گردند ولی در ایران این موضوع کاملا برعکس است یعنی ابتدا مناطق آزاد را تعطیل و سپس شروع به ایجاد زیر ساخت ها نمودند ماکیت صد در صدر اموال غیرمنقول بیگانگان می تواند بستر مناسب و مطمئنی را برای سرمایه گذاری خارجی به خوبی محیا کند .

واژگان کلیدی : اموال غیر منقول ، بیگانه ، مناطق آزاد ، استملاک

فهرست مطالب

عنوان صفحه

مقدمه. ۱

۱- شرح و بیان مساله. ۲

۲- ادبیات تحقیق ۳

۳- ضرورت و نوآوری تحقیق ۳

۴- سوالات تحقیق ۴

۵- فرضیه های تحقیق ۴

۶- هدف ها و کاربرد های مورد انتظار از تحقیق ۴

۷- روش تحقیق و گرد آوری اطلاعات. ۴

۸- ساماندهی تحقیق ۴

بخش اول : اصول کلی ۷

بخش دوم : تعریف تبعه بیگانه و تقسیمات آن ۹

بخش سوم : تعریف و انواع مال غیر منقول ۹

گفتار اول : تقسیم‌بندی ۱۰

گفتار دوم : آثار تقسیم اموال به منقول و غیر منقول ۱۱

گفتار سوم : ویژگی های اموال غیر منقول ۱۲

بخش چهارم : پیشینه و مقایسه تطبیقی ایران با سایر کشورها۱۴

گفتار اول : معاهدات. ۱۶

گفتار دوم : اموال غیر منقول ۱۸

بخش پنجم : اقسام حقوق اتباع خارجه در ایران ۲۰

گفتار اول : آزادی ورود ،عبور،توقف وخروج ۲۰

گفتار دوم : حق حمایت از جان و مال ۲۰

گفتار سوم : حق داشتن امنیت فردی ۲۱

گفتار چهارم : حق احترام به محل سکنی ۲۱

گفتارپنجم : آزادی عقیده۲۱

گفتار ششم : حق اشتغال به هر گونه حرفه و صنعت. ۲۲

گفتار هفتم : حفظ حیثیت بیگانه. ۲۲

گفتار هشتم : حق مراجعه به مراجع قضایی ۲۳

گفتار نهم : سایر حقوق انسانی ۲۳

بخش ششم : حقوق سیاسی اتباع بیگانه. ۲۳

گفتار اول : حق شرکت در انتخابات. ۲۳

گفتار دوم : خدمت نظام وظیفه. ۲۴

گفتار سوم : پرداخت مالیات. ۲۴

گفتار چهارم : سایر حقوق سیاسی ۲۴

بخش هفتم : حقوق خصوصی اتباع بیگانه. ۲۴

گفتار اول : استملاک اتباع بیگانه که در ایران اقامت دائم دارند. ۲۵

گفتار دوم : استملاک اتباع بیگانه که در ایران اقامتگاه موقت دارند. ۲۶

گفتار سوم : استملاک محل سفارتخانه وکنسولگریها و موسسات وابسته به سفارت. ۲۷

بخش هشتم : احوال شخصیه اتباع بیگانه. ۲۷

گفتار اول : اهلیت. ۲۷

گفتار دوم : نکاح ، فسخ نکاح و طلاق اتباع بیگانه. ۲۷

گفتار سوم : قرابت و نسب. ۲۸

گفتار چهارم : حقوق ارثیه اتباع بیگانه. ۲۹

بخش نهم : تشریفات استملاک. ۳۰

گفتار اول : معاملات اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه. ۳۰

بخش دهم : تشریفات استملاک اموال غیر منقول بیگانگان در ایران و سایر کشورها۳۱

بخش یازدهم : اهداف استملاک اموال غیر منقول بیگانگان در ایران ۴۰

بخش دوازدهم : حمایت از اموال بیگانگان ۴۳

بخش سیزدهم : سلب مالکیت از بیگانگان ۴۴

بخش چهاردهم : شرایط استملاک اتباع و دولت های خارجی در ایران ۴۵

گفتار اول : اشخاص حقیقی خارجی ۴۵

گفتار دوم : اشخاص حقوقی خارجی ۴۷

بخش پانزدهم : استملاک نمایندگیهای دولت های خارجی ۴۸

بخش شانزدهم : استملاک مسکن متعدد توسط بیگانگان ۴۹

بخش اول : استملاک اموال غیر منقول بیگانگان در مناطق ویژه تجاری اقتصادی ۵۱

گفتار اول : قوانین ۵۲

بخش دوم : مراحل بررسی و راهکارهای پیشنهادی مناطق آزا د و ویژه اقتصادی ۵۴

گفتار اول : کلیات. ۵۴

گفتار دوم : بررسی وضعیت موجود. ۵۶

گفتار سوم : چه باید کرد؟. ۵۶

گفتار چهارم : مشخص شدن وضعیت و شرایط و معین شدن ۵۸

گفتار پنجم : راهکارهای اصلاحی ۵۹

بخش سوم : استملاک اموال غیر منقول بیگانگان در مناطق آزاد تجاری ۵۹

گفتار اول : تاریخچه مناطق در جهان ۶۰

گفتار دوم : تاریخچه مناطق کشور۶۰

بخش چهارم : تعریف مناطق آزاد و ویژه اقتصادی ۶۲

بخش پنجم : فضای سیاسی و اقتصادی کشور۶۲

بخش ششم : رابطه منفی جذب سرمایه با نرخ تورم. ۶۳

بخش هفتم : ارزیابی عملکرد وآسیب های فعلی مناطق ویژه اقتصادی ۶۳

بخش هشتم : مقایسه اموال غیر منقول بیگانگان در مناطق آزاد ایران و سایر کشورها۶۵

گفتار اول : تفاوت مناطق ویژه اقتصادی و آزاد تجاری ۶۵

گفتار دوم : اهداف تشکیل مناطق آزاد و ویژه در کشور۶۶

گفتار سوم : واردات در مناطق آزاد و ویژه اقتصادی جمهوری اسلامی ایران ۶۶

گفتار چهارم : صدور و خروج کالا از مناطق آزاد تجاری ــ صنعتی جمهوری اسلامی ایران ۶۷

گفتار پنجم : مقررات کالای همراه مسافر. ۶۸

گفتار ششم : مقررات متفرقه. ۶۹

بخش نهم : ارزیابی عملکرد وآسیب های فعلی مناطق آزاد. ۶۹

بخش دهم : شرایط و عوامل موفقیت مناطق آزاد. ۷۱

گفتار اول : سازگاری هدف‌های منطقه آزاد با استراتژی اقتصاد ملی ۷۱

گفتار دوم : صراحت های قانونی ۷۱

گفتار سوم : دسترسی به تسهیلات زیربنایی و خدمات همگانی ۷۱

گفتار چهارم : سازمان اجرایی مناسب. ۷۲

گفتار پنجم : ثبات سیاست های اقتصادی ۷۲

گفتار ششم : انتقال تکنولوژی و فرهنگ صنعتی ۷۲

گفتار هفتم : هماهنگی مجریان و مردم. ۷۲

گفتار هشتم : حمایت پیگیرانه دولت. ۷۲

گفتار نهم : تأمین فضای باز کار و زندگی اجتماعی ۷۳

بخش دوازدهم : چالش‌های قانونی مناطق آزاد در ایران ۷۳

بخش سیزدهم : ارزش ‌افزوده ایجاد شده در مناطق آزاد. ۷۴

گفتار اول : عدم مدیریت یکپارچه. ۷۴

گفتار دوم : سرمایه‌گذاری خارجی ۷۵

گفتار سوم : قانون نظام صنفی ۷۶

گفتار چهارم : منطقه ویژه نظامی ۷۶

گفتار پنجم : اخذ عوارض شهری ۷۶

گفتار ششم : بانکداری و بیمه. ۷۷

گفتار هفتم : مقررات کار و اشتغال ۷۸

گفتار هشتم : تعمیم قوانین جدید به مناطق آزاد. ۷۸

گفتار نهم : وجود معارض و مدعیان مالکیت در مناطق آزاد. ۷۹

گفتار دهم : دوره‌های کوتاه‌مدت کاری مدیران مناطق ۷۹

گفتاریاز دهم : عدم تعریف جایگاه مناطق آزاد در برنامه‌های پنج‌ساله و بلندمدت. ۷۹

گفتار دوازدهم : حضور گمرک ایران در مبادی ورودی کالا به مناطق آزاد. ۷۹

گفتار سیزدهم : عدم وجود مراجع خاص برای رسیدگی به پرونده‌های خارجی ۸۰

بخش چهاردهم : بررسی تطبیقی مناطق آزاد ایران و کشورهای منتخب. ۸۰

گفتار اول : بررسی مقایسه‌ای زیرساخت‌ها در مناطق آزاد ایران و برخی از مناطق دیگر. ۸۰

گفتار دوم : مقایسه‌ سیاست‌های تشویقی مناطق آزاد ایران و جهان ۸۱

گفتار سوم : قوانین و سیاست های مناطق آزاد تجاری و صنعتی کشور ترکیه. ۸۳

گفتار چهارم : زیر ساخت ها در مناطق آزاد تجاری و صنعتی کشور گرجستان ۸۴

نتیجه گیری ۸۷

پیشنهادات. ۸۸

منابع ۹۰

مقدمه

روندروبه رشدارتباطات درجهان امروز، نقش توسعه روابط اقتصادی،سیاسی وفرهنگی میان دولتهاوملتها،جایگاه مهم سرمایه گذاری خارجی درتوسعه اقتصادی وضرورت جلب وجذب این سرمایه‌هاواهمیت برقراری تعامل وارتباط دوستانه باملل دیگر،گشایش مرزهای جغرافیائی کشورهارا براتباع وآحادسایرملتها اجتناب ناپذیرنموده است. پیشبینی سازوکارهایی که حقوق قانونی اتباع خارجه ومنافع مشروع سرمایه گذاران خارجی را درحدودچهارچوب قوانین موضوعه ومدون ومصرحه درقانون اساسی وقوانین عادی کشورمان موردحمایت وپشتیبانی قراردهد، لازمه تسهیلات روابط وازوظایف وتکالیف دولتهاست،درآموزه‌های دینی وملی ما، همیشه بررعایت حقوق بیگانگان واقلیتهای دینی وقومی تاکیدشده وبرخیلی ازاصول قانون اساسی وموادقان مدنی نیزبه این مهم اختصاص یافته است. معالوصف محدودیتهاوتکالیفی نیزدراین زمینه وجودداردکه باحقوق سیاسی وخصوصی بیگانگانان اصطکاک دارد. به ویژه درخصوص تملک اموال غیرمنقو ل توسط اتباع بیگانه قوانین وآئین نامه هاومصوباتی وضع گردیده که بیم ازتسلط بیگانگان براراضی واملاک واقع درمحدوده مرزهای جغرافیائی کشور و واهمه تکرارتجربه تلخ کاپیتولاسیون را حکایت دارد . برآن شدیم تادراین مجال نگاهی گذرا به این حقوق وتکالیف داشته باشیم، به همین منظورابتدا به تعریف تبعه بیگانه ومبانی قانونی حقوق آنهاپرداخته،سپس باقراردادن این حقوق وتکالیف درچهاردسته،عمومی،سیاسی،خصوصی واحوال شخصیه به بررسی آنهامی پردازیم.

۱- شرح و بیان مساله

قانون اساسی،بر جلوگیری از سلطه اقتصادی بیگانه بر اقتصاد کشور تاکید دارد.پیش بینی محدودیت ها وشرایط در مورد تملک اموال غیر منقول،یکی از راه های جلوگیری از سلطه بیگانگان و نفوذ آنان از طریق تصرف اراضی یک کشور است.به دلیل ضعف حکومت مرکزی در ایران به ویژه در دوران کاپیتولاسیون، به رغم وجود عهدنامه ها و قانون نامه، بیگانگان اموال غیرمنقول بسیاری را از طریق عهدنامه های بین الملی در ایران تملک کرده اند(فدوی،۱۳۸۲،ص۱۵) با توجه به اهمیت املاک مزروعی در بین این اموال،اولین اقدام قانونگذار وضع قانون۱۶ خرداد۱۳۱۰ درباره الزام اتباع بیگانه به فروش اراضی مزروعی خود به ایرانیان بود.پس ازتصویب این قانون استملاک اتباع بیگانه در ایران طبق ماده۸ قانون مدنی محدودبه موارد مندرج در عهدنامه ها گردید.اموال غیرمنقول در هر کشور با حاکمیت ملی آن کشورارتباط مستقیم دارد.به همین دلیل از زمان های قدیم ممنوعیت و محدودیت مالکیت این اموال برای بیگانگان و حکومت قانون محل وقوع مال بررژیم مالکیت ونقل وانتقال این اموال مورد قبول قرار گرفته است (الماسی،۱۳۶۸،ص۱۸۴).اصولا در هر کشوری اموال بیگانگان مثل اموال اتباع داخلی موردحمایت قانونی است.اما در خصوص اموال غیرمنقول در زمان حاضر معمولا کشورها جهت جلوگیری از نفوذ بیگا نگان در مملکت محدودیت و شرایطی در مورد تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان قائل می شوند تا بدین وسیله بتوانند این امر را تحت کنترل خود قرار داده و فقط با در نظر گرفتن ضوابطی خاص به بیگانه ای که واجد شرایط لازم است اجازه تملک اموال غیرمنقول را بدهد.زیرادر غیراینصورت امکان سوء استفاده های از طرف بیگانگان وجود دارد.در دوران کنونی قوه قانوگذاری هر کشور،گذشته از وضع قاعده های حاکم بر روابط با اتباع بیگانه را نیز در قلمرو خود از یک جهت حق و از جهت دیگر تکلیف خود می شمارد.قاعده هایی که بدین گونه از سوی قانونگذاران هر کشور درباره ی بیگانگان وضع می گردند عام می باشند،به این معنی که شامل همه ی بیگانگان می گردند.در کنار این قاعده ها،قواعدی دیگر هم یافت می شوند که تنها شامل دسته ای از بیگانگان می باشند،مانند:قاعده های که آنها را دولتها در عهدنامه های میان خود،به نفع اتباع یکدیگر می پذیرند و اجرای آنها را متعهد می گردند.با وضع این قاعده ها دولت نشان می دهد برای بیگانگان در قلمرو خود قائل به شخصیت حقوقی بوده آنها را بهره مند از حقوق می شناسد.این ترتیب از حیث نظم داخلی مفید وبا مقتضیات نظم بین المللی سازگار و با ماده ۶ اعلامیه جهانی حقوق بشر،به این عبارت:« هر کس حق دارد شخصیت حقوقی او در همه جا محترم شمرده شود»،هماهنگ است.با این وصف دولتها ناگزیر نیستند حقوق بیگانگان را برابر حقوق اتباع خودقرار دهند.اگر مقایسه ای اجمالی میان حقوق اتباع و بیگانگان در کشورهای گوناگون صورت گیرد،دیده می شود اگر حقوق این دو دسته افراد در مواردی یکسان است در مواردی دیگر متفاوت و حقوق بیگانگان از حقوق اتباع محدودتر است؛ حتی در مواردی، آنان به لحاظ بیگانه بودن از برخی حقوق محروم اند .

۲- ادبیات تحقیق

آقای نجاد علی الماسی در کتاب خود تحت عنوان”تعارض قوانین” که در سال۱۳۶۸ به چاپ رسیده است بیان می دارد:اموال غیرمنقول در هرکشور با حاکمیت ملی آن کشور ارتباط مستقیم دارد.به همین دلیل از زمان های قدیم ممنوعیت ومحدودیت مالکیت این اموال برای بیگانگان و حکومت قانون محل وقوع مال بررژیم مالکیت ونقل وانتقال این اموال مورد قبول قرار گرفته است.

خانم ارفع نیا در کتاب خود تحت عنوان”حقوق بین الملل خصوصی” که در سال 1370 به چاپ رسیده است بیان می دارد:با دقت در ماده دهم قانون ۱۳۱۰ راجع به املاک مزروعی در مورد اعتبار هر نقل وانتقال اموال غیرمنقول اتباع خارجی به ایرانیان،میتوان استنباط نمود که قانون به طور مطلق اتباع خارجه را در تملک اموال غیرمنقول محق نمی دانسته است.

آقای فدوی در کتاب خود تحت عنوان “بررسی استملاک اتباع بیگانه” که در سال ۱۳۸۲ به چاپ رسیده است بیان می دارد:به دلیل ضعف حکومت مرکزی در ایران به ویژه در دوران کاپیتولاسیون،به رغم وجود عهدنامه ها وقانون نامه،بیگانگان اموال غیرمنقول بسیاری را از طریق عهدنامه های بین الملی در ایران تملک نمودند.

Private international law, batifole and lagarde(1984): اتباع دولتهای متعاهد در هر کشور از حقوقی که در قانونگذاری آن کشور به طور یکسان وجود دارد،یعنی حقوق مشترک در نظامهای حقوقی آنها،برخوردار خواهند بود.

Black’s law dictionary, 4 th ed.west publishing co(1976):بیگانگان ممکن است مانند اتباع از پرداخت مالیات معاف باشند.در این صورت یا در عهدنامه و یا مانند اتباع در قانون باید به معافیت آنان تصریح شده باشد .

۳- ضرورت و نوآوری تحقیق

مساله حقوق بیگانه تازه و جدید نیست.درطول تاریخ همیشه به نحوی مورد بحث ورسیدگی بوده ونظریاتی نسبت به آن ابراز،شده و قوانین کشورها تحت تاثیر افکار و نظریات،وضع حقوقی خاصی برای بیگانگان در نظر گرفته اند. مصالح سیاسی هیچ کشوری اقتضا نمی کند برای بیگانه حقوقی مثل تبعه یا نزدیک به آن قائل شوند. برای اینکه بتوانیم حقوق لازمه بیگانگان را مشخص کنیم باید ببینیم اتباع داخله چه حقوقی دارند و بعد دادن هر یک از این حقوق را مشخص نماییم.

۴- سوالات تحقیق

۱.اتباع خارجه که در ایران اقامت ندارند آیا می توانند از حق استملاک در ایران برخوردار شوند؟

۲.استملاک بیگانگان در ایران چه شرایطی دارد؟

۳.آیا بیگانگان حق استملاک املاک مزروعی در ایران را دارند یا خیر؟

۵- فرضیه های تحقیق

۱.اتباع خارجه ای که در ایران اقامت ندارند با شرایط ویژه می توانند از حق استملاک برخوردار شوند.

۲.استملاک بیگانگان مقید به شرایط آیین نامه استملاک اتباع بیگانه است.

۳.بیگانگان حق استملاک املاک مزروعی را در ایران ندارند.

۶- هدف ها و کاربرد های مورد انتظار از تحقیق

پیش بینی محدودیت ها و شرائط در مورد تملک اموال غیرمنقول، یکی از راه های جلوگیری از سلطه بیگانگان و نفوذ آنان از طریق تصرف اراضی یک کشور است.قوانین ایران مالکیت اموال غیرمنقول واقع در ایران را با داشتن شرائط عمومی اهلیت مختص ایرانیان می داند. لیکن بیگانگان بر اساس آیین نامه استملاک ۲۵ مرداد ۱۳۲۸ و آیین نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران ۱۳۷۴ علاوه بر این شرائط، نیاز به مجوز دولت ایران دارند.